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「なかなか売れない」売却でお悩みの方へ

住まい選びコンシェルジュ協会では、下記のような悪質な行為を一切、行わない健全な不動産会社と提携しております。

お気軽にご相談ください。

不動産物件情報の「囲い込み」問題

か・こ・い・こ・み………「囲い込み」が非常に大きな問題となっています。
囲い込み問題とは、お客さんから売却依頼を受けた物件を自社で抱え込み他社には紹介しないという問題です。

不動産の物件情報は 共有されている、、、はず?

お客さんから不動産売却の依頼をうけた不動産会社は、その「物件」を自社だけで販売せず、不動産業界全体で情報を共有し、多くの会社で販売できるようにしなくてはなりません。

売却の委任契約を受けた不動産会社が、故意に情報を隠したり独占することは法律で禁じられています。媒介契約を受けた場合、決められた期間内に物件情報を指定流通機構(レインズ)へ登録する事が義務付けられています。

レインズとは、宅地建物取引業者(いわゆる不動産屋)間で不動産情報をパソコン等を端末として情報共有を行う情報システムのことです。

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レインズは不動産業者みんなで共有しているデータベースのようなものです。ここへ登録することにより、他の不動産会社にも物件情報が行き渡り、数多くの購入希望者に紹介されます。(つまり、自社だけでなく、その他多くの会社の集客力・営業力が利用できるようになるということです。)

小さな不動産会社でも市場にある多くの物件が紹介できる理由はこれです。
広く業界で力を合わせることで、物件を「早期に」「適正な価格で」販売できるというほかの業界にはあまりない大きなメリットがあります。

手数料のために 物件情報を独り占め、 顧客を苦しめても!!

不動産仲介会社の収入源は、基本的には「仲介手数料」です。

売却依頼を受けた不動産会社Aは売主から仲介手数料を受取り、購入依頼を受けた不動産会社Bは買主から仲介手数料を頂きます。

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しかし、売却依頼を受けた不動産会社Aがもしも買主も見つければ、双方から手数料を頂けるので倍の収入になります。

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正々堂々と登録し広く情報を流通させたうえであれば、売主・買主双方からの手数料も合法で悪いことではありません。営業努力のたまものですから。

しかし、不動産業界の「悪しき慣習」で、売却依頼を受けた不動産会社Aが「登録はすれども紹介はしない」業界用語で か・こ・い・こ・み「囲い込み」がいま非常に大きな問題となっています。

レインズ登録はするが、他業者には絶対紹介しない、それが「囲い込み」。
買いたい人がいますよ、と他の会社が仲介会社Aに連絡を入れたとしても、不動産会社Aは「その物件はお話が入っています」とか「契約予定です」などと本当は何もないのに、嘘をついて全て断ってしまう恐ろしい行為なのです。

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なにが恐ろしいかと言えば、売主さんの売却機会損失や買換え先の喪失につながる可能性があります。

たとえば、資金的にきつくて売却する会社や家庭は、売却が遅れると(早く売れてくれないと)破綻の危機に直面します。

買い替えの場合は不動産が売れてくれないと買い替え計画が破綻してしまうことになります。希望を持って不動産を買い換えるのに、逆に住宅ローンのダブル支払いで家計が破綻してしまうなど恐ろしい事態になってしまいます。
不動産売却をお考えの方は、売却をあてにしてなにかお考えです。

しかし、肝心の不動産が売れない、あるいは当初聞いていた額より大きく値下げしなければ売れない、となると不動産売却することで逆に破綻するかもしれないという本末転倒な状況になりかねません。

不動産会社にとっては物件を仕入れるわけではないので、ほかの商売と違って原価コストがかからず、たとえ売れなくても損はさほどありません。

悪徳な不動産会社の中には、物件が売れなくて手数料が入らなくても、売主が破綻したあとにその物件を競売で安く落札することを目論む者もいます。つまり売れようが売れまいが売却委任契約さえとってしまえばよいという考えです。

このように、不動産会社が自社利益のみを考え、物件を囲い込み、お客様に対しての背信行為を平気で行う事が多々見受けられます。これは地元の小さな会社よりも、誰でも知っている大きな会社ほどその傾向は強い様に感じます。

どんなに大きな会社でも関東全域の不動産会社の数とその集客力・営業力の総数には及びません。事実、囲い込みと思われる物件には売れてないものがたくさんあります。

物件の囲い込みが行われれば、売主さんには何のメリットもありません。

何もわからない素人のお客さんを騙して、しかも信じて任せてくれた人を騙してまでも自社の利益にする、自分の営業成績の足しにする、そんな不動産業界人を私は許せません。

不動産売却の セカンドオピニオンとして

では、一般消費者たるお客様はどの様にこの悪質な囲い込みを見極めれば良いのか?。

売却依頼をしてから、室内へのご案内が最初の1か月に2~3組だけの場合や、しきりに値下げの話を持って来るなどを感じたら、ご相談下さい。「囲い込み」されていないかを聞けば、その場でスグに判明します。
(囲い込みされていない場合は、残念ながら価格が相場より高いと思います)

指定流通機構(レインズ)側でも罰則規定などを強化しておりますが、まだまだ残念ながら「囲い込み」がある現状です。大切で大事なマイホームや不動産だからこそ、託せるパートナーを見つける事が重要です。

すでに他社にて売却依頼をされている方も、ぜひセカンドオピニオンとして当社をご活用ください。囲い込みされているかされてないか、すぐにその場で判別してさしあげます。

高すぎる査定価格の提示問題

不動産業界の売却契約 させるための営業手法
  1. どこよりも高い売却査定を出して売却の委任契約を取る

  2. 数ヵ月、適度に対応しながら時間を稼ぎ、「売れないから値段を下げましょう」と説得する

  3. 相場水準~それ以下の価格で売り抜けさせようとする

値下げさせるまでの間を「寝かせ」といったり、その間に疑われないよう適度に案内のお客さんを入れることを「まわし」と言ったりします。

その値段(高い査定の値段)で売れることを見込んで、売れずに計画が破綻する方、経済的な困窮に陥る方もいらしゃいます。

これが昔からある不動産業の売却を取る営業手法なのです。リーマンショック以後の不動産市場の冷え込みから顕著になってきました。

相場より高い不動産売却 査定には要注意

ご自宅等の所有不動産を売却する時に、一般的には大々的な広告やTVCMなどしている「大手財閥系不動産会社」や「FC店舗の不動産会社」などにご依頼される方が多いかと思います。そして最初に行った1社だけで決めてしまう方も少なくありません。

その際、一番間違えやすく陥りやすいのが、『高い査定をしてくれる会社に販売を任せる』ということ。当然、ご自宅(所有不動産)を高く評価してくれた会社(営業マン)を選びたいでしょうが、これは、ちょっと冷静になって頂く必要があります。

不動産の査定は車や金・宝石等とは全く違います。車や金・宝石は「買取価格」ですが、不動産は基本「販売価格」なのです。

実際に売り出す際の通常販売(仲介)の価格にすぎなので、その価格で売れる保証なんてないのです。つまり「高過ぎる査定価格」で売れなければ何の意味もありません。もし、その「高過ぎる査定価格」が「買取価格」であれば、即その査定を出した不動産会社に売却するほうが良いです。(もちろん買い取るわけがありませんが。)

高過ぎる査定価格が相場を大きく超えているのであれば、実際問題、売るのはむつかしいでしょう。インターネットの時代、誰もが物件情報を見る事が出来ますので、「相場」を大きく外した物件はよほどの事情がない限り100%売れる事はありません。

不動産のご売却をされる方は様々なご事情があることかと思います。お客様の事を考えれば、「1日でも早くご納得出来る価格での成約」が、一番良い仕事だと私は思います。そのためには、やはり相場という基準を無視しては早期売却は実現は難しい。高い査定を見ることは大変に嬉しいことではありますが、所詮は儚い幻です。相場より高いものなど売れません。なんでもそうです不動産も同じ。

当社にも「何ヶ月経っても売れない、このままでは破綻してしまう」という切実なお問い合わせが来ます。高い査定に気分をよくして依頼したものの、売れないままに時間ばかりが過ぎ、経済的にも苦しくなり、心を病んでしまうほどに疲弊する方もいらっしゃるのです。

必ず覚えておいてください。「不動産は相場を上回る高値では売れません!」
どんなにブランド力・集客力・販売力のある会社でもです。
売ると決めたら「売れる価格」で早く売ってしまう。これが基本です。
買い替えの方で売れないと困る方、住宅ローンの負担を減らすための売却される方、とにかく、大まかにでも売却しなくてはいけない期限が決まってる方は本当に気をつけてください。

不動産会社は「売却契約1本取る」が営業成績になります。悪徳不動産会社は顧客が困ろうがどうだろうが自分の成績を優先します。上司からのプレッシャーのほうが怖いからです。みなさん薄々気がついているように、大きな会社だろうとなんだろうとブラック企業多いです。見た目の親切さや企業名・ブランドにだまされないでください。

不動産売却のセカンドオピニオン

「不動産囲い込みの問題」そしてこの「高い査定の問題」、こんな”悪い営業”に引っかからないでください。

大切な思い出が詰まったご自宅(所有不動産)を、託す・任せる重要なパートナーを選ぶのですから、会社(営業マン)の販売力や姿勢をよく見極め、どの会社(営業マン)に任せるかを判断する事が大切です。

任せる任せないは別としても、ぜひ不動産売却のセカンドオピニオンとして売却査定の依頼をしてご参考になさってください。

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